直播期货行情中国金茂大规模“腾笼换鸟”,急售8项目意在为年中报“增色”?

2019/06/14 17:19 · 美国原油期货行情 ·  · 0评论

直播期货行情在去年房地产市场一片“哀嚎”之下,我国金茂控股集团有限公司(HK.00817,简称“金茂”)以优异成绩,初次迈入了千亿大门。这一年,其完结了85%的出售增长率。

2019年,金茂需求取得更好成绩,但这并不容易。2018年成绩会上,我国金茂总裁李从瑞为企业提出的新考核要求是:2019年,金茂权益出售回款要在50%以上。这意味着,一众人马在刚刚完结千亿冲刺之后,还要持续奔驰。

成绩高压下,金茂开始采纳“非常规”手法应对。5月下旬以来,金茂在不到一个月的时间里,连续出让8宗地块项目股权,而在转手卖出项目股权一起,其在广州、汕头等地却斩获多宗土地。一进一出之间,“腾笼换鸟”意图明显。

此外,有业内人士向蓝鲸房产指出,金茂在即将进入年中报总结之际,调整项目股权,或意在为成绩“增色”。

金茂连续出让8宗项目股权,或为年中报“增色”

5月下旬以来,金茂成为行业重视焦点。在不到一个月的时间里,其已连续出让8宗地块的项目股权。从这8项意图具体情况来看,有4宗金茂以引入新股东的方式出让,另外4宗则直接挂牌出让。

5月27日,北交所项目产权转让预发表信息显现,金茂北方企业管理(天津)有限公司拟转让天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权,以及天津北方博茂置业有限公司[金茂北方企业管理(天津)有限公司全资子公司]拟转让北京昊远置业有限公司34%股权。两笔买卖目前均仍处于预发表阶段,未公示转让底价。

据了解,两宗项目分别位于通州和亦庄。一宗是北京经济技术开发区河西区X89R2地块,金茂联合体于2018年10月拿地,彼时地块楼面价为3.3万元/平,而住宅出售限价52695元/平。另一宗是位于通州区永顺镇TZ-0104-6002、TZ-0104-6001地块,金茂于本年2月拿地,楼面价23331.72元/平,住宅限价52508元/平。

对于这两项目出售的原因,金茂相关负责人回应称,金茂在拿之初与合作方谈好了买卖价的授权范围,但地块终究的买卖价超出了授权金额,金茂决定挑选退出。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,上述两个项目虽然存在着必定的赢利空间,但相对来说利润空间较小,金茂将“鸡肋”的项目转让出去也属正常。

随后,5月31日,金茂11.44亿出让长沙金茂梅溪湖广场北塔写字楼公司股权;6月10日,金茂引入新股东禹洲(HK.01628),共同开发位于上海的两宗宅地;6月12日,我国金茂再度挂出股权转让布告,拟出售所持有的北京茂丰置业有限公司(茂丰置业)28.56%股权。

依据茂丰置业项目相关材料显现,2015年12月,碧桂园(HK.02007)联合我国金茂以总价51.8亿元摘得丰台区花乡四合庄1516-28-A地块和四合庄1516-28-B地块,溢价率均超140%,综合楼面价2.9万元/平米。随后不久,碧桂园便退出了该地块,由保利开展(SH.600048)接手。如今,A地块已建成丰台金茂广场,B地块为保利操盘的保利都会中心。

此次金茂挂出的茂丰置业,大股东为保利开展。对于该项目出售原因,金茂方面的回应称,此次退地是与保利方面共同协商的结果,因为两边出售战略上出现分歧,分隔是为了独立运营。据了解,保利都会中心初次获证是在2017年9月30日。受317新政影响,规划也几经调整。

值得注意的是,在金茂、碧桂园联合体拿下A、B地块的前一日,中铁置业联合体拿下了丰台区花乡四合庄1516-12-B商业地块,楼面价为18244元/平,比金茂碧桂园足足低了1万元/平。

上海华夏地产分析师卢文曦向蓝鲸房产指出,资金和时间都是成本。经过股权出让,金茂借此能够获取现金流,去做其它的工作。从这方面来讲,此次股权出让并不不当。

不过,卢文曦进一步表明,房企挑选出售的时间点颇为灵敏,假如资金及时能到账的话,企业半年报数据也会美观一些。

蓝鲸房产注意到,4月底,我国金茂发布了2019年一季度报。到2019年3月31日,公司完成经营收入23.89亿元,同比下降70.11%;完成经营利润5.05亿元,同比下降78.38%;完成净利润3.66亿元,同比下降78.51%;归属于母公司所有者净利润3.37亿元,同比下降53.65%。

一卖一买“腾笼换鸟”,金茂谋更高溢价空间

2018年以来,北京大量限竞房入市,项目普遍存在去化难题,盈余空间也被紧缩。据诸葛找房数据显现,2018年6月至2019年5月,北京新房市场限竞房总成交10333套,入市去化率约为31%。这对于主打高溢价产品的金茂而言,好像并无太多优势可言,追求“走出去”或是势在必行的一步棋。

蓝鲸房产梳理发现,在连续出售多个项目一起,其亦在加大拿地力度。6月3日,金茂26.56亿拍下广州汕头金凤半岛纯宅地,楼面价不到6000元/平;6月5日,金茂拍下广州灵山岛尖2019NJY-5地块,耗资13.7亿,楼面价为1.72万元/平。

对于金茂一再在粤港澳大湾区拿地动作,李从瑞表明,广州的两块地都不是限价房,是完全市场化的;另外,汕头这个地块,预计根本能够达到三比一的溢价率。

不难看出,金茂好像想要经过土地置换,去追求更大的利润空间。早年间,我国金茂在高速扩张的过程中,曾在成都、合肥、郑州拿下多宗高价地。在政府限价方针影响下,企业盈余空间被紧缩,部分城市面临着去化难题,产品口碑亦大打折扣。

以合肥为例。据合肥当地媒体报道,合肥滨湖金茂悦以及北雁湖金茂湾楼面价均突破15000元/平,但因预售价格被约束在22000元/平左右,金茂只能对项目“大删大改”,本来拟打造的“府系”高端产品降级成“悦系”刚需产品类型。项目调整后,不仅盈余空间有限,企业的质量口碑亦大打折扣,这对走高端道路的金茂好像有些得不偿失。

而从李从瑞的拿地战略也能够看出,金茂也有意防止重蹈拿高价地的覆辙,追求更低的土地成本。据蓝鲸房产不完全统计,2019以来,金茂以底价揽下多宗地块。2019年1月,我国金茂拿下张家港6宗地块,均为底价成交。地块总面积341325.07平方米,最高成交楼面价6300元/平,据悉,金茂将在此地块打造张家港才智科学城项目;1月28日,金茂以7.93亿拿下江南新区南滨江二期地块,楼面价2600元/平,金茂拟在此打造生态科学城。

此外,依据揭露材料显现,本年上半年,李从瑞先后与贵阳、雄安、合肥等地政府官员洽谈,追求城市旧改项意图落地。5月13日,金茂与岳阳签署协议,两边共同开发建设岳阳市春风湖新区一期工程。

依照金茂方面的规划,2019年将加速落地推进7个城市旧改项目落地,2020-2022年完成城市旧改项目对于整体投资60%的土地储备奉献。金茂方面曾揭露表明,在城市旧改项目签约后,金茂能够完成当年就卖地,或者是当年拿到地今后,二级就能开发。

财经评论员严跃进向蓝鲸房产表明,对于金茂而言,城市旧改项目能够带来很多新用地的开发时机,利好土地获取和工业结构调整。

2019年即将过半,房企也将进入年中成绩比拼的时间,金茂的“腾笼换鸟”是否还会持续?接下来,其又会给市场交出怎样的答卷?很快就会有答案。

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